前言現(xiàn)在很多的不良資產(chǎn)都涉及爛尾樓，從住宅、公寓到商業(yè)、到酒店，從城市到三四線城市可以說好像沒有不存在爛尾樓的城市，很多的資產(chǎn)公司也把目光放到爛尾樓上面，很多不良資產(chǎn)處置機構對不良資產(chǎn)很專業(yè)，但對房地產(chǎn)隔行如隔山，尤其是作為土地開發(fā)過程中的稅費問題，更是極其專業(yè)之事

一

項目完工要及時土地增值稅清算

我國土地增值稅執(zhí)行的是預征加清算的制度，即在房地產(chǎn)項目整體竣工銷售完畢前，先按銷售(含預售)額的一定比例(一般為1%到2%)預征一部分稅，待整體項目竣工銷售完畢再依照稅法規(guī)定的計算方法進行清算，多退少補。由于預征率相對比較低，在項目結束后往往都要補稅，退稅的情況很少。

二

土地增值稅清算以項目為單位

土地增值稅的計算是以政府部門審批規(guī)劃的單個項目為單位，如果同一個項目分期進行開發(fā)，還要進一步以每一期為清算單位，分別計算其增值額及應交的土地增值稅額。

土地增值稅與企業(yè)所得稅不同，企業(yè)所得稅是以年為單位，對年度內(nèi)所有項目的所得進行綜合征收。而土地增值稅計算以項目為單位，一個項目跨幾個年度完成，要在項目完成的那個年度進行土地增值稅清算。

三

土地增值稅是.高的

在房地產(chǎn)企業(yè)涉及的所有稅種中，土地增值稅的稅率是.高的。我國現(xiàn)行企業(yè)所得稅的稅率是25%,而土地增值稅的稅率按照增值額與扣除項目金額的比率，分別為30%、40%、50%和60%。我國土地增值稅適用的是超率累進稅率。

土地增值稅的稅率

四

計稅依據(jù)是項目的增值額

某項目的應納土地增值稅額=項目增值額*稅率。項目增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金等扣除項目后的余額。

五

土地增值稅的清算條件

按照《稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》的文件要求，土地增值稅清算條件分為兩種情形，一種情形是企業(yè)應該主動申報清算，另一種是由稅務機關通知企業(yè)進行申報清算。

符合下列情形之一的，納稅人應主動申報進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

六

非貨幣性交易也要視同銷售

開發(fā)商將自己開發(fā)的產(chǎn)品抵頂工程款或采用拆遷還建方式對被拆遷人進行實物安置，雖然未取得貨幣收入，但是按照稅法的規(guī)定屬于取得了其他形式的經(jīng)濟利益，也應該視同于取得了貨幣收入繳納土地增值稅。

稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定

七

建造普通標準住宅有稅收優(yōu)惠

為了鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極開發(fā)普通標準住宅，制定了相應的稅收政策給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的稅收優(yōu)惠。

稅法規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。但要注意納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。

八

劃分普通標準住宅的三個標準

《**辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。

九

土地和建設成本可以加計扣除

上世紀90年代在出臺土地增值稅政策之初為了促進經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵基礎設施建設，在稅收上給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定的支持，稅法規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設成本的金額之和，加計百分之二十的扣除。其意義主要在于抑制房地產(chǎn)的炒賣炒賣，但要鼓勵對房地產(chǎn)進行開發(fā)建設，此條政策一直延續(xù)至今。但是隨著我國經(jīng)濟形式以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此條政策是否會調(diào)整還不得而知，也許會成為下一個土地增值稅政策調(diào)整的突破點。

十

開發(fā)費用的扣除有比例限制

房地產(chǎn)開發(fā)費用包括在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中發(fā)生的與該項目開發(fā)建設有關的管理費用、銷售費用和財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除分兩種情況：

1、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但.高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設成本計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

2、財務費用中的利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設成本計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

十一

并非價格越高項目利潤也越高

土地增值稅采用的是超率累進稅率，項目增值額越高稅率越高，而且稅率級差較大，為10%。當某個房地產(chǎn)項目在增值額在稅率級差的臨界點時，可能收入稍高一點會造成增值額超過臨界點而適用高一級的稅率，直接增加10%的增值稅額，得不償失。所以在項目定價時如果能夠進行周密的測算，可以避免此類事情的發(fā)生，.好把土地增值稅的影響也能作為項目定價的參考因素之一。

十二

新與舊房在計算方法不

我國稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓新建房與轉(zhuǎn)讓舊房計算土地增值稅的方法有區(qū)別。新建房轉(zhuǎn)讓按照新建房的土地成本、開發(fā)建設成本、費用、稅金以開發(fā)建設單位賬面成本為基礎逐項扣除。而轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

在轉(zhuǎn)讓舊房時由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率確定評估價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。

十三

土地增值稅也可以定稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

由于土地增值稅是地方稅種，地方政府根據(jù)本地情況規(guī)定的核定征收率差異很大。目前核定征收率.低的是吉林省，普通標準住宅的是0.5%，非普通標準住宅是1%-3%;核定征收率.高的是大連市，普通標準住宅的是6%;非普通標準住宅是8%-9%。

十四

轉(zhuǎn)為自用或出租不征土地增值稅

我國稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

為了土地增值稅的壓力，一些開發(fā)商根據(jù)項目情況經(jīng)過測算已經(jīng)轉(zhuǎn)變了經(jīng)營策略，變出售為出租。

十五

配套設施有不同的處理方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

十六

代收費用如何處理

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

十七

扣除憑證很重要

土地增值稅清算文件規(guī)定，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

由于土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除項目后的差額為計稅依據(jù)的，扣除項目大小直接影響了應納土地增值稅的多少，所以作為扣除項目依據(jù)證明的扣除憑證就顯得非常重要。各地方稅務機關非常重視扣除憑證的重要性，根據(jù)各地情況紛紛細化了對扣除憑證的要求。=

十八

四項建安成本項目有定額

為了防止房地產(chǎn)開發(fā)公司利用虛列支出、抬高成本來逃避土地增值稅，一些地方規(guī)定了部分開發(fā)成本項目的造價參考標準。如北京、大連等地規(guī)定清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于當?shù)氐胤蕉悇站种贫ǖ摹斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的，按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中核定的每平方米建安成本扣除。

十九

轉(zhuǎn)讓不辦理產(chǎn)權證也要納土地增值稅

有些人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時簽訂君子協(xié)定，約定房地產(chǎn)實質(zhì)轉(zhuǎn)讓，但不變更產(chǎn)權證或推遲辦理，以為這樣可以逃避土地增值稅，這樣理解是錯誤的。

《稅務總局關于未辦理土地使用權證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復》文件規(guī)定土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。

二十

土地增值稅是.高的

土地增值稅清算文件要求在計算土地增值稅時對普通標準住宅和非普通標準住宅要分別核算。在分別核算時，對于收入分別核算比較容易實現(xiàn)，但對于成本費用分別核算卻比較難于操作。一般情況下非普通標準住宅的售價要高于普通標準住宅，但同時非普通標準住宅的成本也會高于普通標準住宅，而且建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。所以能夠合理準確的分別核算普通標準住宅和非普通標準住宅的成本將直接決定土地增值稅的多少。

從以上內(nèi)容來看土地增值稅確實是房地產(chǎn)行業(yè)涉及的非常重要的稅種，由于其稅負高、計算復雜、政策性強、變化快，一般企業(yè)難于掌握，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)認識到土地增值稅的重要性，紛紛委托專業(yè)機構進行策劃，北京的致通振業(yè)稅務顧問公司還專門研制了模擬土地增值稅清算服務體系，使房地產(chǎn)企業(yè)在稅務機關正式土地增值稅清算之前自我摸底測試，進行及時的補救和安排。房地產(chǎn)企業(yè)管理者更應該運籌帷幄、合理決策，使企業(yè)減少不必要的損失，獲取.大的稅務權益。