去年和前年樓市空前火爆的時候，南京等一些城市規(guī)定土地拍賣到封頂價后就變成現(xiàn)房銷售。

但像中山市這樣，不聲不響就來個全部現(xiàn)房銷售，那就真的只有MMP三個字可以形容：

變天了!

上個月我寫過一篇夜報，認為綜合來看，取消預售制大約會推高房價10%左右。如下：

取消預售制.多抬高房價10%

但關鍵問題是現(xiàn)在的開發(fā)商都習慣了預售制，突然改成現(xiàn)房銷售，.大的挑戰(zhàn)在于現(xiàn)金流管理。

舉個例子，假設一個大學生每月的生活費是1500元，一個學期5個月總共是7500元。家長可以每個月給一次，也可以開學的時候一口氣給完。但通常來說一次給完的后果就是學生3個月就把錢花完，后面2個月只能再問家里要。

預售制下拿地一年就可以拿到回款，現(xiàn)房銷售至少兩年。錢還是那些錢，但周期就不一樣了，這就嚴格考驗開發(fā)商的財技。

所以在三線城市中山市開一個試點，是大天朝一貫的摸石頭過河套路。讓開發(fā)商習慣一下，總結(jié)點經(jīng)驗。否則如果一下子在整個廣東甚至推廣開來，那影響太大，說不定直接憋死一批開發(fā)商。

總結(jié)下來有下面幾個點：

1、預售制度逐漸退出肯定是實錘了，上個月廣東省房協(xié)的建議不是瞎扯淡。否則沒法解釋為毛9月出建議，10月就有實施，這肯定是醞釀已久了。前段時間房產(chǎn)股的大跌一定是和這個密切相關的。

2、老地老辦法、新地新辦法。市場一直擔心過去拍的地都要預售變現(xiàn)售，現(xiàn)在看來多慮了，屯了大量土地的開發(fā)商可以松口氣了。所以未來2-3年期間，絕大部分商品房肯定還是預售的，但估計質(zhì)量都很夠嗆。

3、剛需買房的話，不是太急的話等2-3年。那時候市場上肯定會出現(xiàn)一批現(xiàn)房，質(zhì)量應該還不錯，畢竟可見即所得啊。

4、廣東歷來都是改革的試點地區(qū)，所以作為取消預售的試點很合理了。

5、從價格來看，中山市這次的土拍價格回到了2016年。我在鏈家上查了下中山市的房價，南頭鎮(zhèn)北帝村附近是1萬元左右。這次4100元樓面價流拍，毛估估開發(fā)商的心理價位是3500元左右，加上2500元的建安成本，再考慮財務成本之類，未來這個地方的一手房保本價是7000元左右。實際銷售價格估計8000-9000元之間。

1、周五美股大反彈，中概股表現(xiàn)很燦爛，周一大A應該無憂。不過人民幣匯率又跌倒了6.92，所以不宜過度看好。追高這種技術活兒建議大家慎重。

2、..641主席和股民們座談，號召：野火燒不盡，國韭吹又生。疊加深圳和山東出臺幫助上市公司接觸質(zhì)押風險政策、證監(jiān)會鼓勵保險公司入市政策，再考慮到如此堅定打壓樓市，所以嚴重懷疑**又開始想起股市這個夜壺了。

3、美帝有智囊公司已經(jīng)開始呼吁11月的G20會議上習特會解決貿(mào)易戰(zhàn)了。果然美帝的股市和天朝的房子一樣，不能跌，一跌大家就著急。

4、川普大統(tǒng)領逆天了，又要開搞印度和沙特了。搞印度是因為他們購買了毛子的S400系統(tǒng)，搞沙特是因為有美帝記者在那邊失蹤了。大統(tǒng)領一句話讓沙特股市跌了5個多點，見下圖。

5、香港財政司司長陳茂波表示還會進一步加息，所有說人民幣還有降息可能的大神們先歇一陣吧。

6、海天味業(yè)被爆產(chǎn)品抽查不合格。今年海天味業(yè)堪稱是中國神(醬)油，逆勢大漲。說真的我很難理解這一點——難道打醬油就有那么難么?YY一下是見頂了，明天觀察一下再說。

國慶期間的房鬧和退房風波可能幫助政府下了.后一點決心來逐漸取消預售制度。其實在大部分要么是沒有預售制度，要么是雖然有預售制度但不是主流。預售制度在很窮的時候發(fā)揮過籌集資金的正面作用，但在逐漸富裕起來之后的負面作用就越來越大。

因為商品房預售合同本身就是一個不平等條約，房子質(zhì)量好不好不是由消費者說了算，而是由開發(fā)商和政府監(jiān)督部門說了算。很難想象這是市場經(jīng)濟的一部分。

過去上漲周期，消費者哪怕受了一肚子氣至少還能用房價漲了來安慰自己;但一旦不漲了，預售簡直會給政府、開發(fā)商、買家?guī)頍o窮無盡的煩惱和成本。

這種只會惹麻煩的東西，按照宮里面的看法就是：

割了清凈.好!